Si tienes una vivienda o local comercial que vas a alquilar seguramente lo que más te preocupa en este momento es si tu futuro inquilino te pagará el alquiler cada mes y cómo va a cuidar el inmueble durante el tiempo que en que lo tenga alquilado.

Para dar respuesta a este problema, hace unos años surgió el llamado seguro de impago de alquiler cuya finalidad principal es compensar al arrendador por los gastos y perjuicios económicos que causa el impago de la renta por parte del inquilino. Estos seguros prestan asistencia jurídica al arrendador en relación a la vivienda o local alquilado, compensan los ingresos dejados de percibir e indemnizan por los daños materiales que el inquilino pueda causar en la vivienda o local.

Es normal tener estas inquietudes antes de alquilar una propiedad porque por desgracia la mora en los alquileres de viviendas no ha dejado de crecer en los últimos años llegando en 2015 al 8,49%, según el estudio realizado en 2016 sobre morosidad de arrendamientos en España del fichero de inquilinos morosos (FIM). En concreto el importe medio de la deuda en 2015 fue de 6424,99 €. No hay duda de que esta realidad genera inseguridad en los propietarios.

Estos son los datos por Comunidades Autónomas

 Tipos de seguro de impago de alquiler

En el mercado puedes contratar dos opciones de seguro de impago de alquiler:

• Seguros de hogar que incluyen una garantía de impago de alquileres. Como mediadora de seguros y especialista en este tipo de contratos, no aconsejo su contratación porque en caso de impago del alquiler surgen muchas dificultades para tramitar el siniestro. Esto es debido a que en el momento de la contratación no se hace ningún análisis sobre el grado de solvencia económica del inquilino, sin embargo es cuando se produce el impago cuando la compañía aseguradora comienza solicitar toda la documentación relacionada con la solvencia económica del mismo (nóminas, contrato de trabajo, vida laboral,…) El problema radica, en la dificultad que tendremos en aportar alguna de esta documentación si no la tenemos de antemano, ya que es muy probable que nuestro inquilino moroso no quiera colaborar.
• Seguros de impago de alquiler. En esta modalidad la compañía de seguros, antes de aceptar el riesgo realiza un análisis de la solvencia económica del inquilino y valora que el grado de endeudamiento en relación a la renta mensual que pagará en concepto de alquiler, no sea superior al 45%. (este porcentaje varia en función de la compañía siendo Generalli la que acepta un mayor % de endeudamiento, llegando hasta el 50%). Este estudio objetivo de solvencia, es una primera garantía que el arrendador de una vivienda puede obtener, sin ningún coste y realizado por una empresa especializada.

Me gusta conocer bien los seguros que se comercializan en el mercado y estudiar su cobertura y precios para posteriormente valorar cuales son las mejores opciones que puedo ofrecer a mis cliente. Así lo he hecho con otros seguros como el de salud o para negocios de farmacia y en este post voy a analizar los seguros de impago de alquiler de las tres compañías que creo que son las que mejor producto tienen para asegurar este tipo de riesgos. DAS, ARAG y Generalli.

Los dos primeros son de compañías especializadas en defensa jurídica, lo que significa que son especialistas en este tipo de seguros mientras que  Generalli es una compañía generalista, pero te destaco su seguro porque en la correduría de seguros TAT tenemos un acuerdo exclusivo, a través de cual hemos diseñado un seguro de impago de alquiler con un nivel de cobertura similar al de ARAG o DAS pero por la mitad de precio. Mapfre también tiene un muy buen seguro de impago de alquiler pero su precio es el más alto del mercado.

 Coste del seguro de impago de alquiler

El coste de un seguro de impago de alquiler es un % sobre el importe de la renta anual del arrendamiento.

Qué cubre un seguro de impago de alquiler.

 Defensa jurídica derivada del contrato de alquiler

Esta garantía incluye:

• Defensa y reclamación de los daños causados al asegurado en vía judicial relacionadas con el contrato de arrendamiento.
• El juicio de desahucio cuando se produce un impago de la renta
• Asistencia jurídica cuando el inquilino realiza obras no consentidas por el propietario.
• Reclamaciones por falta de pago de renta siempre que el inquilino sea solvente. Esta garantía suele tener un mínimo litigioso de 300 € por debajo del cual no se realizarán reclamaciones judiciales.

 Protección del seguro de impago de alquiler frente a otros seguros.

Esta cobertura garantiza la defensa y reclamación de los derechos del asegurado frente a las compañías de seguros con quien también tenga riesgos contratados para la propiedad asegurada. Con esta garantía se pagarían por ejemplo los costes de los informes periciales que tenga que pagar el asegurado cuando haya contradicciones entre peritos.

 Protección por responsabilidad penal en el seguro de impago de alquiler

La compañía de seguros defenderá al asegurado frente a las reclamaciones de responsabilidad penal que se le imputen y que se puedan derivar del contrato de arrendamiento salvo que el asegurado haya sido condenados judicialmente por realizar los hechos de forma voluntaria o dolosa (culpa grave).

 Protección frente a incumplimientos en contratos de reparación o mantenimiento.

Con esta cobertura el asegurado podrá reclamar de forma amistosa o judicial, cuando no se cumpla lo pactado en los contratos de mantenimiento o servicio que tenga suscritos para el inmueble asegurado.

Protección de derechos relacionados con la propiedad.

El seguro de impago de alquiler garantiza la defensa de los derechos del asegurado en situaciones como:

• Incumplimiento de los vecinos de las normas sobre emisiones de humo, limpieza, ruidos y actividades molestas o que supongan un peligro.
• Disputa con vecinos relacionadas con la servidumbre de paso, distancias, vistas, luces y muros.
• Disputas con la comunidad de propietarios. Eso si, se exige tener todas las cuotas pagadas.
• Defensa penal que se precise tras haber sido miembro de la junta de copropietarios del inmueble asegurado.

Asistencia jurídica telefónica en el seguro de impago de alquiler

La compañía de seguros facilitará al asegurado el acceso a un abogado para que le asesore telefónicamente sobre sus derechos como arrendador.

 Protección por falta de pago de alquileres

Una vez que se ha producido un impago, el arrendador deberá de interponer demanda de desahucio dentro de los tres meses siguientes. Esta garantía faculta al asegurado a pedir a la compañía de seguros que le adelante el total de las mensualidades impagadas hasta ese momento al que habrá que restar la franquicia de un mes que se aplica para viviendas y de 2 para locales. Una vez realizado el primer pago, la compañía de seguros seguirá adelantando el pago de rentas impagadas cada mes hasta el límite que se hubiera contratado. Lo habitual son 12 meses aunque también se pueden contratar 6. El asegurado quedará obligado a devolver el total o parte del dinero adelantado por el seguro de impago de alquiler, si el inquilino durante el juicio pagara lo que debe.

Protección frente a actos vandálicos al contenido y continente.

Con esta garantía el seguro de impago de alquiler protege el propietario ante el robo o los daños que haya podido sufrir la vivienda por actos vandálicos y que sean evidentes después de la salida voluntaria o forzosa del inquilino. La mayoría de compañías sólo tienen cobertura para los daños al continente con un límite de 3000 € pero también existen seguros como de Generalli con cobertura para el contenido. Para esta garantía suele existir una franquicia de 300 € lo que significa que el asegurado tendrá que pagar los primeros 300 €.

 ¿Qué gastos cubre el seguro de impago de alquiler?

Este seguro cubre:

• Las tasas que se deriven de tramitar los procedimientos.
• Minuta y gastos de abogado y procurador.
• Los gatos de notario y de otorgamiento de poderes para pleitos así como el resto de actos imprescindibles para defender os intereses del asegurado.
• Los gastos derivados de la intervención de peritos
• Así mismo están garantizadas para procedimientos penales, la aportación de las fianzas que se le exijan al asegurado.

 Carencias y limitaciones en el seguro de impago de alquiler.

La carencias en la mayoría de los seguros de impago de alquiler es de 3 meses La carencia es el tiempo durante el que aunque la póliza ya esté contratada y en vigor si se produce un siniestro este que no va a tener cobertura. Este concepto no se aplica para las reclamaciones por impago de alquiler. Otra limitación es la que se suele establecer como cuantía mínima para litigar. Lo habitual es que sea de 200 €.

 ¿Qué se puede asegurar en el seguro de impago de alquiler?

Las compañías de seguros suelen ser muy restrictivo sobre el tipo de riesgo que quieren asegurar. Lo normal es que solamente se aseguren viviendas habituales no secundarias y locales comerciales.

 Derecho a libre elección de representantes legales. Abogado y procurador

Es importante que sepas que no tienes que aceptar la defensa jurídica que tiene la compañía y que puedes elegir con libertad el abogado y procurador que quieres que defienda tus intereses.

Si deseas cambiar al abogado o procurador que te asigna la compañía, simplemente debes de informar de ello a la compañía de seguros y esta pagará al asegurado la factura de sus honorarios con un límite, que normalmente será de 3000 €. Lo único que debes de tener en cuenta es que si tu representante legal no reside el partido judicial donde se realiza el juicio, sus gastos de desplazamiento correrán a cargo del asegurado.

 ¿Qué documentación solicita la compañía de seguros para valorar la solvencia económica del inquilino?

En todos los casos, tanto para solicitantes, como para avalistas:
Fotocopia DNI
Informe de vida laboral actualizada, excepto pensionistas y
funcionarios.
TRABAJADORES POR CUENTA AJENA
Fotocopia de contrato de trabajo
Fotocopia de las 3 últimas nóminas
TRABAJADORES SERVICIO DOMESTICO
Fotocopia del contrato de trabajo
Fotocopia de las 3 últimas nóminas o justificantes de ingresos
PENSIONISTA
Certificado de revalorización de la pensión.
FUNCIONARIOS
Nombramiento
3 últimas nóminas
TRABAJADORES AUTÓNOMOS
En todos los casos:
Fotocopia de la Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal
Tributación por estimación directa
Fotocopia Mod 130 4º trimestre del año anterior
Fotocopia Mod 130 último trimestre del año en curso.
Cuenta de pérdidas y ganancias, Balance de situación con desglose de
cuentas del año en curso ( en casos exentos del Mod. 130)
Tributación por módulos
Fotocopia del Mod 131 del último trimestre del año en curso
Libro Registro de Ingresos-Gastos del año anterior y del año en curso
Autónomos Administrador de sociedades o sus familiares
Fotocopia de las 3 últimas nóminas
Cuenta de pérdidas y ganancias, Balance de situación con desglose de
cuentas del año anterior
Cuenta de pérdidas y ganancias, Balance de situación con desglose de
cuentas del año en curso
Impuesto de sociedades del año anterior